На рынке Подмосковья сейчас переоценены не только дачи, но и практически все форматы загородной недвижимости.

Сегодня предложения на подмосковные дачи вышли за рамки своего классического образа – легких построек в садовом кооперативе или домов в так называемых «стародачных» поселках (местах загородной жизни советской элиты – чиновников, ученых, военных, деятелей искусства). За последние десятилетия на рынке появились новые форматы, на которые в значительной мере переориентировался покупательский спрос. Речь в первую очередь идет об участках без подряда на первичном рынке, на которых новые хозяева на свое усмотрение возводят не только капитальные постройки, но и дачи. Редакция «РБК-Недвижимости» проанализировала, какие дачи сегодня наиболее популярны и каковы перспективы этих форматов на рынке.

Эксперты рынка загородной недвижимости характеризуют современные дачные проекты следующим образом: дом площадью не более 100 кв. м, на участке порядка 6 соток, который не предназначен для круглогодичного проживания. Эти дома могут быть как готовыми, так и в виде проектов, которые покупатель реализует самостоятельно или заключает договор подряда с продавцом.

Предложения на рынке Московской области представлены в следующих основных форматах:

УБП – участки без подряда (иногда с минимальным набором коммуникаций), которые приобретаются под дачное строительство. Предложение есть как на первичном рынке – от землевладельцев, так и на вторичном – от частников.

СДТ – готовые дачи в садово-дачных товариществах (вторичный рынок).

УСП – участки с подрядом, когда уже построенные дачи предлагаются в организованных дачных поселках или строятся продавцом по заказу покупателя.

Однако в целом интерес к дачной недвижимости Подмосковья в последние пять-шесть лет не растет. Как считают риелторы, в этом виноваты продавцы со своими завышенными аппетитами. Впрочем, на рынке загородной недвижимости сейчас переоценены не только дачи, но и практически все форматы загородной недвижимости – коттеджи, таунхаусы, квартирные дома.

По данным «Инком-Недвижимости», средняя цена предложения на загородном рынке превышает среднюю цену реализации в 2,2 раза (7,7 млн руб. против 3,5 млн руб.). По конкретным форматам это превышение выглядит следующим образом: в 2,8 раза – на участки без подряда и столько же на коттеджи, в 1,5 раза – на квартиры в малоэтажных жилых домах, в 1,5 раза – на таунхаусы и дуплексы. По оценке руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, в общей сложности за 2014 год на рынке Московской области зафиксировано 18 тыс. сделок, что на 14% меньше, чем в 2013-м. Из них наибольшее число продаж – 56% – пришлось на долю участков без подряда, 25% – на квартиры в малоэтажных жилых домах, 10% – на таунхаусы и дуплексы, 9% – на коттеджи и участки с подрядом.

Ни растет, ни падает

Сейчас рынок дачной недвижимости Подмосковья находится в состоянии стагнации. Этот сегмент реагирует на кризисы наиболее болезненно – «второй дом» не является предметом первой необходимости, поэтому его приобретение обычно откладывают до лучших времен. В целом рынок загородной недвижимости вошел в фазу стагнации еще после кризиса 2009 года, сейчас тенденция еще больше укрепилась, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Поиск по базе объектов База объектов недвижимости В 2013 году падение средней стоимости на дачном рынке составило 30%. «В прошлом году цены сохранялись на одном уровне, но исключительно из-за аппетита продавцов, не желающих сдавать свои ценовые позиции», – считает вице-президент корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис» Игорь Быковский.

В марте 2015 года спрос на подмосковные дачи оказался выше, чем в соответствующем периоде прошлого года (хотя и существенно ниже, чем в 2013-м), чего не ожидали даже риелторы. «В прошлом году в середине осени мы опасались, что в 2015-м люди вообще перестанут покупать дачи, –- говорит Игорь Быковский. – Однако сейчас количество заявок на дачи от покупателей выросло почти на 15% относительно соответствующего периода прошлого года».

Преимущественно спрос касается дешевого сегмента дач (до 1,5 млн руб.). Особенно эта тенденция проявилась на рубеже 2014–2015 годов, после резкого обвала рубля, когда граждане пытались спасти рублевые накопления от девальвации.

«По мере вымывания ликвидного предложения на рынке новостроек «бегущие от рубля» люди стали искать другие варианты спасения средств. В результате многие пришли на рынок дачной недвижимости, где можно приобрести домик с шестью сотками по цене в пределах 1,5 млн руб.», – комментирует президент корпорации «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко.

Весной спрос начал подогреваться сезонным фактором. Впрочем, это касается далеко не всех объектов дачной недвижимости, отмечают риелторы.

Формат с перспективами

С участками без подряда, как уверяют риелторы, сегодня связаны шансы дачного сегмента на развитие: наибольшая доля сделок приходится на этот сегмент. «Изначально большинство потенциальных покупателей приходят на рынок с целью приобретения готовых дач, – говорит управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. – Однако 80% из них в итоге меняют планы и покупают УБП для дачного строительства». В результате на долю УБП на рынке дач приходится около 75% предложений.

На приобретение участка и постройку дома необходима примерно та же сумма, что и на покупку готовой дачи на вторичном рынке. По словам Владимира Яхонтова, сегодня большинство покупателей не готовы тратить на покупку дачи более 5 млн руб. При этом есть выбор: купить сразу на всю сумму готовую дачу на вторичном рынке или приобрести участок без подряда за 1 млн и построить на нем дом за 4 млн руб. Однако во втором случае больше возможностей выбрать местоположение участка, построить дом по своим запросами и сэкономить.

Цена в этом сегменте УБП, как говорит Сергей Цывин из департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости», в среднем составляет 3,5 млн руб., в экономклассе – 2,4 млн руб. Впрочем, на рынке для постройки дачи можно найти участок и за 450–500 тыс. руб.

Переоцененный формат

На вторичном рынке дач в садовых и дачных товариществах тоже очень много предложений. Однако сегмент очень неоднороден и его почти невозможно структурировать. Дома предлагаются разных размеров, из разных материалов, с разной степенью износа. Сделки здесь могут совершаться как с кратным превышением реальной стоимости, так и с кратным понижением и часто без участия риелторов.

«Этот сегмент невозможно достоверно оценить, – пояснил Сергей Цывин. – Продавцы – частные собственники, рынок не организован и не подчиняется единым общим законам – цены могут быть неоправданно завышенными». Предложения в некоторых случаях настолько выпадают из рыночных реалий, что продаются годами.

«Сегмент переоценен как минимум на 20%, – сказал вице-президент «Мегаполис-Сервиса» Игорь Быковский. – Приведу два показательных примера. Щитовой домик на 6 сотках в районе Балашихи продавец в течение года пытался продать за 1 млн руб. Однако за это время на его предложение не поступило ни одного запроса. После того как риелтор убедил хозяина снизить цену на 400 тыс. руб., дача была продана на следующий день».

Второй пример – более удаленная от Москвы дача в районе Павлова Посада, при этом с гораздо лучшими потребительскими характеристиками: утепленная, с камином – пригодная для зимнего проживания. Это объект долго экспонировался на рынке за 4,8 млн руб. После понижения цены до 4,2 млн руб. объект нашел своего покупателя.

При этом Сергей Власенко отмечет, что предложения по цене до 1,5 млн руб. недолго задерживаются на рынке. Например, на юго-восточном и восточном направлениях за такую цену можно купить готовую дачу в 30-километровой зоне от МКАД. Тогда как на севере или на западе найти вариант за полтора миллиона можно не ближе 80–90 км от Москвы.

Парадокс вторичного рынка загородной недвижимости заключается в том, что и самое дешевое предложение в сегменте дач не пользуется спросом, утверждают в «Инком-Недвижимости». В качестве примера: дом из бруса на участке площадью 10 соток в 55 км от МКАД за 1,97 млн руб. Сейчас эта цена ниже стоимости участка без подряда на первичном рынке, однако, учитывая общее снижение интереса к формату дач (а также растущие требования к ним покупателей) объект уже год находится на экспозиции, рассказал риелтор.

Дорогие дачи

Формат «стародачных» поселков сегодня растворяется в проектах малоэтажных домов, которыми застраивается ближайшее Подмосковье. В результате многие из них постепенно утрачивают свою эксклюзивность и элитность. А хороших предложений становится все меньше, и сегмент уже практически не делает погоды на вторичном рынке дачной недвижимости.

По словам генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежды Хазовой, в сегменте дорогих дач самые популярные направления по-прежнему Рублево-Успенское, Новорижское, Киевское, Калужское, Минское и Можайское шоссе, а также объекты рядом с большими водоемами на северных направлениях.

Предложения в стародачных местах, как и в случае с СНТ, невозможно дифференцировать по ценовым уровням. «В стародачном поселке Новь в Барвихе есть дом не в лучшем состоянии, который стоит более $1 млн (по текущему курсу). При этом аналогичный вариант в Новопеределкино оценивается в $500–600 тыс.

Уходящий формат

Читайте также Дачный сезон: сколько стоит деревянный коттедж в 2015 году В Подмосковье ажиотажно скупают участки без подряда Владельцы домов на федеральных землях получили скидку 40% на участки Садово-дачные поселки первичного рынка, где предлагаются дома, не предназначенные для круглогодичного проживания, с подведенными коммуникациями, дорогами, магазинами – наиболее оптимальный с точки зрения потребительских характеристик формат, утверждают риелторы. «Современные дачные проекты от застройщиков включают все необходимое для сезонного пребывания за городом», – говорит Сергей Цывин.

По его словам, рынок дач неинтересен застройщиками, поэтому этот формат остается без альтернативного финансового источника и перспектив развития.

Как говорит Владимир Яхонтов из «Миэль-Загородная недвижимость», сейчас продаются те дачные дома, которые раньше были построены в рамках проектов УСП. Минимальная цена по этим предложениям, по данным «Инком-Недвижимости», составляет 2,5 млн руб., а максимальная – 9–10 млн руб. – в зависимости от удаленности от Москвы (в пределах зоны от 30 до 55–60 км от МКАД).

20 марта вступил в силу ФЗ-46 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях». Он в числе прочего предусматривает повышение штрафов за «невыполнение обязанностей по приведению земель в пригодное состояние, неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства и огородничества». По мнению Игоря Быковского, такая мера может в значительной степени стимулировать продавцов снижать цены и продавать те дачи, которые они не использовали, а оставляли до лучших времен.

Активизация на рынке участков с подрядом возможна после стабилизации экономической ситуации в стране, когда дачные проекты станут привлекательными для бизнеса.

Из ФЗ-46 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях»:

Неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, влечет наложение административного штрафа.

Если определена кадастровая стоимость земельного участка:

– на граждан – в размере от 1–1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 тыс. руб.;

– на должностных лиц – от 1,5–2% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 50 тыс. руб.;

– на юридических лиц – 3–5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 400 тыс. руб.

Если кадастровая стоимость не определена:

– на граждан – 20–50 тыс. руб.;

– на должностных лиц – 50–100 тыс. руб.;

– на юридических лиц – 400–700 тыс. руб.