Четыре важных параметра при его классификации.

В последние дни марта полпред Президента России в Приволжском федеральном округе Михаил Бабич отметил, что стране крайне необходимы единые и внятные критерии жилья эконом-класса. По словам чиновника, это сделает его еще более доступным для граждан. Так ли это на самом деле? «СП» спросила об этом у крупнейших участников российского рынка недвижимости.

Классифицируй это

Известно, что девелоперы и риелторы уже давно продают объекты, разделяя их по сегментам «престижности». Какие объекты и на каких основаниях зачисляются сейчас в эконом-класс?

За последние 7 лет, подчеркивает гендиректор «Метриум Групп» Мария Литинецкая, границы сегмента массового жилья заметно расплылись. Он расслоился на собственно «эконом» и слегка улучшенный за счет некоторых деталей комфорт-класс. Гораздо проще, по мнению специалиста, сейчас сказать, какие именно квартиры можно однозначно отнести именно к последнему. Соответственно, «недотянувшие» по техническим и эстетическим показателям объекты, по умолчанию будут являться искомым эконом-классом.

Ее коллега, генеральный директор питерской группы компаний «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев, конкретизировал этот посыл. Его представление о массовом секторе жилья таково:

- В жилых комплексах сегмента «эконом» не менее 70% занимают однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Квартиры компактны, чистовая отделка выполнена недорогими материалами в основном российского производства. В домах отсутствует подземный или полузаглубленный паркинг, предпочтение отдается многоуровневым парковкам по границам земельного участка. Лифты и инженерное оборудование также российского производства, на этаже может проектироваться неограниченное количество квартир. В домах отсутствуют какие-либо подсобные помещения для жильцов, система безопасности часто представлена только домофонами на входе в парадные.

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева, ссылаясь на недавно предложенную Российской гильдией риелторов примерную классификацию объектов, добавляет: объекты эконом-класса возводятся из панелей, а высота потолков в них — менее 2,7 метра «в чистоте». Размер кухни в таких квартирах не превышает 8 квадратных метров, а общая площадь квартир варьируется в следующих диапазонах:

• 19-27 кв.м. (студии);

• 28-43 кв.м. (однокомнатные);

• 44-55 кв.м. (двухкомнатные);

• 56-69 кв.м. (трехкомнатные);

• 70-83 кв.м. (четырехкомнатные);

• свыше 84 кв.м. (пятикомнатные).

Но главным критерием, по которому в настоящее время причисляется к массовому сегменту строящееся жилье, уточняет Арсений Васильев, является его цена.

В связи с этим возникает другой вопрос — а сколько стоят такие квартиры? И должны ли цены, по мнению экспертов, как-то измениться?

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области, констатирует Арсений Васильев, в среднем по рыку жилье эконом-класса торгуется в пределах от 50 до 70 тысяч рублей за квадратный метр. Но не стоит забывать о том, уточняет эксперт, что стоимость земли, затраты на общестроительные работы, цена подведения и подключения инженерных коммуникаций в каждом регионе далеко не одинакова.

В той же Московской области, рассказывает Софья Лебедева, один квадратный метр недвижимости эконом-класса стоит уже 77,7 тысячи рублей при общем бюджете покупки в 4,2 миллиона в российских денежных единицах. В Москве, естественно, цены еще выше: от 98,6 тысячи за «квадрат» и в среднем примерно 5 миллионов за объект.

Мария Литинецкая, в частности, оперирует несколько иными цифрами. В «старых» границах Первопрестольной утверждает она, стоимость квадратного метра «эконома» начинается на уровне 112,17 тысячи рублей, тогда как квартира целиком тянет минимум на 2,7 миллиона. На сегодняшний день, уточняет она, самым дешевым и пока еще не реализованным объектом такого уровня является квартира площадью в 39,8 квадратных метра в одном из новых ЖК — 4,5 миллиона рублей.

Отсюда естественным образом вытекает третий вопрос — а кто конкретно и каким образом должен определять потребительские характеристики и рыночную стоимость жилья эконом-класса, если сами игроки рынка никак не могут подвести их, что называется, под общий знаменатель?

Мария Литинецкая считает: технические параметры новостроек массового сегмента должны определяться строительными нормами и правилами (СНиПами). Но чтобы данная классификация была по-настоящему жизнеспособна, добавляет Арсений Васильев, необходимо создавать экспертный совет с включением представителей профессионального сообщества и представителей профильных комитетов в каждом регионе. «Они смогли бы вместе детально проработать критерии отбора, определить технические и стоимостные характеристики объектов недвижимости, — подчеркивает эксперт. — Конечно, ввиду существенных различий между регионами, должны быть введены определенные региональные коэффициенты».

Что касается ценообразующих факторов, то таковыми, по мнению Марии Литинецкой, следует считать:

• местоположение объекта;

• характер окружающей застройки;

• качество транспортного сообщения и наличие инфраструктуры;

• технические характеристики жилья: площадь, планировка и т. п.;

• материалы строительства, наличие отделки квартир.

Однако, делает оговорку эксперт, стоимость объектов не должна и не может строго регламентироваться. Правда, тут же добавляет, что застройщику стоит выстраивать ценовую политику, исходя из ситуации на рынке, и в частности, покупательской способности жителей каждого региона.

Предположим, что слова полпреда ПФО будут услышаны на самом высоком уровне, приведенные выше выкладки экспертов рынка приняты в расчет, и начнется работа по созданию единых критериев определения технических параметров и стоимостной границы жилья эконом-класса. Сможет ли это изменить ситуацию на рынке недвижимости в целом?

Если подобные меры будут введены на федеральном уровне, то это положительно повлияет на развитие рынка недвижимости в целом, считает Мария Литинецкая. Переход на более современные строительные технологии значительно повысит общий уровень новостроек массового сегмента. Отечественные ДСК будут заинтересованы в разработке новых технологий и использовании качественных материалов, чтобы поддерживать спрос девелоперов. Это особенно актуально в текущей экономической ситуации, так как многие застройщики закупали строительные материалы за границей. Безусловно, качественные изменения в новостройках массового сегмента подстегнут спрос на первичном рынке.

Но все это, скорее, относится к разряду прогнозируемых стратегических перспектив. Фактически же, уверена Софья Лебедева, ни на политике застройщиков, ни на ценах все это никак не отразится. Похоже, озвученная Бабичем инициатива, увы, поможет разве что счетоводам, но никак не рядовым гражданам.