Как взять ипотеку на выгодных условиях в кризис?

«Собеседник» выявил лучшие варианты кредитов на жилье в кризис: от льготного с господдержкой до социальной ипотеки.

Ставки сделаны

Свершилось: крупнейшие госбанки вернули ставки по ипотечным кредитам к докризисному уровню - 11,5-12% годовых.

Понизить ставки помогло субсидирование, которого ждали еще с прошлого года. Эта мера должна была спасти ипотеку, впавшую в кому на фоне повышения ключевой ставки Центробанка в декабре 2014 года. Тогда банки резко взвинтили ипотечные ставки - до 20-35% годовых. Естественно, влезать в ипотеку на таких жестких условиях на 20-30 лет желающих оказалось немного: при таких процентах переплата по ипотечному долгу в 4 млн составляла больше 30 млн рублей.

В результате число ипотечных сделок в феврале этого года упало на 36% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Субсидирование ипотечной ставки позволило «отмотать» время назад, вернув ставки к докризисным уровням. Сбербанк понизил ставку по ипотеке с господдержкой до 11,9% годовых. Но чтобы воспользоваться ипотекой с господдержкой, нужно соответствовать условиям программы.

- Заявки на кредит «Ипотека с государственной поддержкой» Сбербанк начал принимать с 18 марта 2015 года, программа будет действовать до 31 декабря 2015 года включительно, - рассказала «Собеседнику» генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. - Условия: ставка - не более 12% годовых в рублях, никаких комиссий, минимальный первоначальный взнос - 20%, максимальный срок кредита - 30 лет. Сумма кредита по данному предложению составит до 8 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области, для других регионов - до 3 млн рублей.

Брать или не брать - вот в чем вопрос

Но льготная ставка 12% действует только при покупке на первичном рынке - в новостройке или строящемся доме. Так государство поддерживает строительную отрасль от падения. Процентные ставки на вторичке остались прежними.

- Вторичному рынку недвижимости повезло меньше, но и здесь ставки постепенно снижаются. Эта тенденция будет продолжаться по мере снижения ключевой ставки Центробанка, которая в начале марта этого года была снижена с 15 до 14%, - отмечает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.

Но стоит ли брать ипотеку сейчас, когда в экономике все далеко не радужно?

- Ипотека остается хорошим инструментом для приобретения недвижимости при небольшой сумме кредита - до 2 млн рублей - с перспективой возврата в течение 5 лет и с хорошим первоначальным взносом - от 50% от стоимости квартиры, - подытожили в Инкоме.

Эксперты советуют: если ввязываться в ипотеку во время кризиса, то только хорошенько все взвесив: при наличии большого первоначального взноса (от 50%) и уверенности в сохранении работы и постоянных доходов до окончания кризиса.

Льготы молодым, умным, смелым

Кроме субсидирования ставки, есть и другие варианты относительно дешевой ипотеки. Особые условия приобретения жилья в кредит действуют для учителей, молодых и многодетных семей, военных (до 45 лет), ученых (до 40 лет).

- Условия социального кредитования выгоднее рыночной ипотеки, ставки по которой колеблются от 11,5% и выше, - рассказала «Собеседнику» Софья Лебедева. - Преимущества социальной ипотеки: низкая ставка - от 8,5 до 11,1% годовых; сравнительно небольшой первоначальный взнос - от 10% от стоимости приобретаемой недвижимости; максимальный срок кредитования - до 30 лет. Но вот льготы по ипотеке для молодой семьи - незначительные. В основном это сниженный размер первоначального взноса, отсрочка в погашении основного долга, но ставка не отличается от стандартной.

Кроме субсидирования ставки, есть и другие варианты относительно дешевой ипотеки

Кроме того, на льготную ставку иногда расщедриваются банки при покупке недвижимости на определенном объекте - как правило, строящемся. Такая покупка всегда рискованна, а в кризис особенно. Объекты в высокой стадии готовности были в значительной степени выкуплены еще во время ажиотажа декабря 2014-го - января 2015 года. Насколько безопасно сейчас покупать «стройку»?

- Конечно, в наиболее привлекательных проектах все ликвидные квартиры уже раскуплены. А в новостройках на начальной стадии еще существует риск замедления строительства, поэтому покупатель здесь больше рискует, - предупреждает Софья Лебедева. - Наиболее безопасные новостройки - жилье в уже построенных домах. Здесь, несмотря на недавний ажиотажный спрос, выбор квартир пока есть: в настоящий момент в старых границах Москвы на завершающей стадии строительства находится 26,4% квартир от общего объема предложения, в Новой Москве и в Московской области - по 21,1% от общего объема предложения.

Где дают льготную ипотеку?

- Банк Москвы - 12%

- ВТБ 24 - 12%

- «Открытие» - 11,55%

- Абсолют-Банк - 11,5%

- Сбербанк11,9%

- Газпромбанк - 11,5%

Лучше всего перестраховаться и иметь на всякий случай финансовый резерв (3-6 ипотечных платежей)

Как не прогореть с ипотекой в кризис?

Имейте финансовый резерв (3-6 ипотечных платежей) на случай возможной неблагоприятной ситуации - сокращения на работе, задержки зарплаты, проблемы со здоровьем.

Досрочное погашение по старым кредитам уже не так актуально во время высоких ставок по депозитам. Выбор - заплатить ипотеку или отложить деньги на банковский вклад - сделать просто: выгода там, где выше процент.

При досрочном погашении лучше уменьшать ежемесячный платеж, а не срок кредита. Таким образом вы снизите нагрузку на семейный бюджет.

Не экономьте на ежегодной страховке: отказ от нее может привести к повышению процентной ставки по кредиту. После 3 лет выплаты по кредиту ряд банков разрешает отказаться только от титульного страхования, но личную и имущественную страховку придется платить весь срок ипотеки.