Покупка участка без подряда не гарантирует обеспечение его коммуникациями.

Покупка земельного участка под будущее самостоятельное строительство загородного дома привлекает многих, особенно в кризис. Такое предложение в настоящий момент - самый ходовой товар. Ведь оно, по сути, является и способом спасти собственные сбережения от обесценивания.

Так было в 2008 году, так есть и сейчас. Юрий Бармин, генеральный директор УК «Бражниково», сообщает, что с начала марта спрос на рынке участков без подряда увеличился более чем на 60 %, несмотря на традиционное повышение цен в сезон на 10-12 %: «Значительное увеличение объёма продаж участков без подряда весной мы наблюдаем каждый год, что доказывает стабильность и развитие рынка, ведь многие клиенты рассматривают покупку участков не только как возможность для дачного отдыха, но и как вложение средств в надёжные активы».

Однако приобретая участок без подряда, но с заявленными коммуникациями, проведёнными к нему, можно так и не дождаться обещанных сетей. Дело в том, что мы берём не один лот, как считается, а два: отдельно землю и отдельно коммуникации.

Земля хозяев любит

С покупкой земли дела обстоят достаточно просто. Покупать её надо по договору купли-продажи, на основании которого права на землю потом регистрируются в ЕГРП.

Натан Будовниц, юрист сервиса «Правовед.ru», обращает внимание, что земля, которую вы приобретаете, должна принадлежать продавцу. О такой принадлежности говорит свидетельство о праве собственности на земельный участок. А свидетельство это должно базироваться на основании договора купли-продажи, договора дарения, свидетельства о праве на наследство, постановления главы администрации района и т.д. Кроме того, необходимо убедиться в существовании кадастрового плана, желательно с определёнными границами приобретаемого участка.

Погорельская Дарья, заместитель генерального директора по правовым вопросам «МИЦ-Девелопмент», обращает внимание, что в практике встречаются ситуации, когда земельный участок сначала продаётся по предварительному договору купли-продажи. Такое оформление может быть связано с тем, что на момент продажи участки в посёлке ещё не разделены, а проект его планировки не утверждён. После же выделения участков и утверждения проекта заключается основной договор купли-продажи. Однако адвокат Олег Сухов напоминает, что такие договора не регистрируются и являются рискованными.

Обещанного три года ждут

Покупка коммуникаций - самостоятельная сделка. И здесь надо знать, что права на коммуникации нигде не регистрируются. Это лишь обещания, которые могут исполниться, а могут и нет. В этом вопросе всегда существует риск, но вероятность быть обманутым можно уменьшить, если правильно подойти к покупке.

Коммуникации обычно покупаются по отдельному договору - договору подряда на проведение коммуникаций, который заключается с застройщиком. Екатерина Гилярова, руководитель юридической службы «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», обращает внимание, что права на подключение и подведение коммуникаций оформляются собственниками участков у владельцев сетей. Эти права подтверждаются выдачей технических условий. Причём коммуникации могут быть переданы в собственность по-разному: непосредственно домовладельцам, в долевую собственность на всех жителей посёлка или в пользу некоммерческого партнёрства, которое состоит из покупателей и создаётся для управления посёлком.

Покупая землю без подряда и рассчитывая при этом приобрести удобства городской жизни, прежде всего, надо выбрать застройщика с хорошей репутацией, который и раньше продавал такие посёлки и выполнял весь объём взятых на себя обещаний. Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group, советует выбирать компанию, проверенную годами, в адрес которой имеется множество положительных отзывов.

Кроме репутации необходимо проверить документы, подтверждающие реальность таких обещаний. Для этого изучить проектную и исходно-разрешительную документацию, технические условия на подключения к существующим сетям и т.д. Дарья Погорельская советует обратить внимание на юридическую схему приобретения прав на построенные сети: каким образом будет осуществляться строительство, кто будет собственником, кто будет эксплуатировать и на каких условиях будет осуществляться подключение к сети жителей посёлка.

Изучая договора, на основании которых к участкам будут подводиться коммуникации, а также производиться подключение к ним, необходимо обратить внимание на назначение уплачиваемых денег и порядок их возврата в случае невыполнения обязательств. Во-вторых, надо обратить внимание на сроки подключения, которые обязательно должны быть прописаны. Кроме того, в договоре должен быть указан перечень всех необходимых работ и их объём. И, в-третьих, в документе должна быть установлена ответственность за неисполнение обязательств в установленные сроки. Екатерина Гилярова рекомендует проверять также проведение оплаты на подведение коммуникаций. Для получения больших гарантий в договор купли-продажи участка можно включить пункт о проведении коммуникаций.

Руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Цывин также советует получать гарантийное письмо с перечислением коммуникаций, которые будут проведены. А Дмитрий Гордов, партнёр девелоперской группы «ИНТЕГРА», предлагает вступать в некоммерческие объединения землевладельцев и вносить все необходимые денежные средства, например, в ДНП, ДНТ, ДСК, НПИЗ и другие. Обычно гарантии получения коммуникаций прописаны в уставе таких партнёрств.

Все эти предосторожности не дают полной гарантии получения всего объёма обещанных коммуникаций, но они существенно снижают риск стать обманутым дачником.

Закон рассудит

Неисполнение обещаний не всегда связано с тем, что продавцы изначально планировали «кинуть» своих клиентов. В жизни бывает по-разному.

Ольга Славкина рассказывает, что зачастую к моменту подключения к сетям меняется их владелец, который начинает настаивать на доплате. Также за это время могут смениться местные органы власти, и новые чиновники по каким-то своим соображениям могут отказывать в подписании нужных разрешений и согласований. Бывает, что технические возможности проведения и подключения коммуникаций отсутствуют к моменту срока исполнения обещаний. Не всегда требования, указанные в технических условиях, выполняются. В конце концов, застройщик может разориться и обанкротиться. В подобных случаях свои интересы следует защищать в суде.

Требовать и настаивать на справедливости не возбраняется, а вот стать обладателями заявленных коммуникаций удаётся далеко не всем. Можно попытаться вернуть средства, внесённые за пакет обещанных коммуникаций, однако рассчитывать на возврат всей суммы, включая и стоимость участка, не стоит. Светлана Илюхина, директор по юридическому сопровождению ГК «САПСАН», обращает внимание, что невыполнение обязательств, связанных с подведением коммуникаций, не является поводом для расторжения договора купли-продажи земельного участка: «Соответственно, в случае неисполнения обязательств застройщиком, можно вернуть лишь средства, которые должны были быть потрачены на подведение коммуникаций».

Одним словом, любая сделка на рынке недвижимости, в которой есть устные обещания, а не фактическая реальность, является в определённой мере рискованной. Стопроцентной гарантией при покупке земельного участка без подряда с коммуникациями является лишь...уже готовые коммуникации.