Широкая география предложения. Интересные цены от 3,4 млн рублей за секцию. Квадратный метр дешевле, чем в городской квартире.

Изменить свою жизнь можно, если переехать из городской квартиры в таунхаус в пригороде Москвы. Благо цены «таунов» и квартир в столичных многоэтажках сопоставимые. За те же деньги вы получаете бОльшую в два раза площадь, свой участок земли, место для автомобиля.

Первичный рынок таунхаусов Подмосковья пополняется новыми предложениями. Впрочем, процесс идет вяло: по информации «ИРН-Консалтинг», за последние полгода на рынок вышло всего четыре новых проекта и возобновились продажи двух поселков, приостановленные еще осенью. Это отрицательный «рекорд» за последние пять лет: обычно на рынок поступало от 12 до 43 поселков, не предлагавшихся в предыдущем полугодии. 

Да и в целом - таунхаусы по сравнению с другими объектами загородной недвижимости в столичном регионе пока в меньшинстве. По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», на текущий момент насчитывается 68 495 загородных объектов в коттеджных поселках, из них 8% приходится на таунхаусы и 3% - на дуплексы.

По оценке Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», всего на загородном рынке Подмосковья насчитывается около 810 организованных поселков, в которых идут продажи.

Основная доля предложения (около 60%) традиционно приходится на участки без подряда, а доля таунхаусов составляет около 15-20%. При этом по сравнению с 2013 годом, в 2014-м количество поселков, в которых предлагаются таунхаусы, увеличилось на 20%.

«Сам формат существует уже почти 15 лет, но только в период между кризисом 2008 года и нынешней стагнацией он набрал настоящую популярность», - отмечает Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка».

По данным компании «ИРН-Консалтинг», в 30-километровой зоне от МКАД на рынке первичного загородного жилья Московского региона сосредоточена основная масса поселков с таунхаусами – 124 из 159, или 78%.

По подсчетам Ильи Менжунова, директора департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», примерно треть всех подмосковных поселков таунхаусов сконцентрирована в пределах 15 км по Новорижскому, Калужскому, а также Минскому шоссе. Западные и юго-западные направления Московской области девелоперы и покупатели выбирают в силу хорошей транспортной доступности и благоприятной экологической обстановки этих территорий. К тому же здесь, в ближнем поясе Москвы, достаточно свободных участков под строительство. Чуть меньше таунхаусов на Дмитровском, Осташковском и Каширском шоссе. На Киевском направлении в пределах 15 км от кольцевой автодороги можно насчитать не более 8 коттеджных поселков, включающих таунхаусы.

Направлениями - лидерами по объемам предложения таунхаусов в радиусе 30 км от МКАД, являются Новорижское, Калужское и Дмитровское шоссе: суммарно здесь расположено 34% всех поселков с таунхаусами. Еще 13% поселков находится на Киевском и Каширском шоссе. «Таким образом, самые большие объемы предложения таунхаусов сосредоточены в Новой Москве (Калужское и Киевское шоссе) – 17,0%, а также на Новой Риге – 16,1%», - отмечает Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг».

Что касается дорогих проектов, то, по информации Константина Романова, директора по развитию компании Villagio Estate, порядка 50% всех элитных таунхаусов сосредоточено на Новорижском шоссе. Около 15% объектов данного формата расположено на Рублево-Успенском направлении, по 8% - на Ленинградском и Минском шоссе.

Цены заинтересуют покупателей

Тенденции, заявившие о себе в целом на загородном рынке, проявляются и в сегменте «таунхаусы». Застройщики уменьшают площади квартир, тем самым снижая цену за объект. Как отметила Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг»), за последний год (с весны 2014 года по весну 2015-го) заявленная средняя стоимость квартир-секций в поселках таунхаусов до 30 км от МКАД снизилась на 2,7%: с 11,2 до 10,9 млн руб. И в основном это связано с уменьшением средней площади квартир-секций: 169 против 178 кв. м.

При этом на рынок вышли весьма компактные секции по ценам не выше стоимости обычных квартир. Например, по данным «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», в КП «Артек» (Волоколамское, 17 км) секция в таунхаусе площадью 99,5 кв. м продается за 5,5 млн руб.; в КП «Марсель» (Калужское, 34 км) – готовый «таун» 90 кв. м на 4,5 сотках земли - за 6,5 млн руб.; в КП «Европейская долина-2» (Калужское, 24 км) - секция 101 кв. м обойдется всего 4,3 млн, а секция от 60 кв. м - за 3,4 млн руб.

Свою лепту в политику ценообразования вносят и различные акции от застройщиков, в конечном итоге снижающие цену. Как объяснил Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), загородный рынок массового сегмента не ощутил на себе волны того ажиотажного спроса декабря 2014 года, который пришелся на рынок квартир. На рынке таунхаусов спрос вел себя согласно сезонности. А с обвалом рубля и нестабильностью экономики спрос начал снижаться. Такие события вынуждают застройщиков привлекать покупателей различными методами: это прежде всего скидки, акции, бонусы при покупке. Например, в КП «Наполеон» (Калужское, 27 км) скидка при 100%-й оплате - 10%.

По словам Юлии Грошевой, директора департамента загородной недвижимости Kalinka Group, застройщики в элитном сегменте вынуждены «играть» с курсом валюты, фиксируя его на уровне 35-42 рублей за доллар. Например, в поселке «Трувиль» (18 км от МКАД по Минскому шоссе) действует акция «Три по тридцать три»: можно выбрать из трех предлагаемых таунхаусов и приобрести недвижимость по курсу 33 рубля за доллар.

Больше того, Илья Менжунов («Метриум Групп») предполагает, что ввиду непростой экономической ситуации и снижения покупательской способности населения многие девелоперы, скорее всего, будут выводить на рынок новые проекты уже с дисконтом 10-15% от среднерыночной цены, чтобы перетянуть на себя спрос.

В отличие от элитного рынка таунхаусов в проекты экономкласса закладывается меньшая прибыльность, и диапазон для маневров у застройщиков гораздо уже. «Поэтому в нашем сегменте при базовом сценарии развития рынка глубоких скидок и понижения цен мы не прогнозируем», - говорит Константин Филиппишин, генеральный директор группы компаний «Экодолье».

Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость», также считает, что в будущем цены на таунхаусы не будут ощутимо падать, ведь уже сейчас «застройщики работают на грани рентабельности в связи с тем, что они активно конкурируют с квартирами. Позиционируя на рынке доступные таунхаусы как новый формат, им необходимо перетягивать на себя покупателей, поэтому они жертвуют рентабельностью ради стабильных продаж». К тому же существенно усложнился процесс согласования для проектов таунхаусов, увеличились социальные нагрузки, подрастает себестоимость строительства.

Новые проекты

Многие проекты, включающие таунхаусы и вышедшие в последнее время на загородный рынок Подмосковья, соответствуют тенденциям времени, что увеличивает их конкурентную способность по сравнению с реализованными несколькими годами ранее. В числе поселков, на которые следует обратить внимание, Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг)» назвала КП комфорткласса «Артек», который располагается в 17 км от МКАД по Волоколамскому шоссе. В начале ноября 2014 года компания «Фокса» вывела на продажу пятую очередь проекта, которая рассчитана на 122 таунхауса и обеспечивается всеми центральными коммуникациями, в том числе теплоснабжением и горячей водой от собственной общепоселковой котельной. В начале весны 2015 г. в рамках пятой очереди квартиры-секции от 99,5 до 140,2 кв. м на участках от 0,9 до 1,5 сот. можно было приобрести за 5,5 – 7,9 млн руб.

На Симферопольском шоссе в начале декабря 2014 г. вышел в продажу новый поселок KASKAD Park от компании «KASKAD Недвижимость». Он расположен в городском округе Домодедово около д. Бережки в 20 км от МКАД. Пока в реализацию поступила только первая очередь строительства, в рамках которой будет построено 236 таунхаусов. Приобрести квартиры-секции на начальном этапе строительства площадью 97,0 – 177,4 кв. м с участками 0,6 – 5,3 сот. можно за 3,8 – 9,0 млн руб. Окончание строительства первой очереди намечено на IV квартал 2016 г.

По данным Ильи Менжунова («Метриум Групп»), в 2014 году на загородный рынок вышел проект «Кембридж» (25 км по Новорижскому направлению). Это кирпичные таунхаусы в английском стиле, состоящие из 4, 6 и 8 секций. Все секции имеют по два парковочных места, мансарды и 2-3 этажа. Площади домов варьируются от 110 кв. м до 150 кв. м. Размер придомовых участков составляет 1-3 сотки. Инфраструктура комплекса представлена следующими объектами: фитнес-клуб, медицинский центр, школа, детский сад с углубленным изучением английского языка, спортивные и детские площадки, магазины, кафе, ресторан, отделение банка, автомойка, шиномонтажная мастерская и т.д. Цены в поселке «Кембридж» начинаются от 5,5 млн рублей.

Во втором квартале 2015 года ожидается выход нового поселка таунхаусов бизнес-класса «Рига!Рига!». Комплекс расположен на одном из самых престижных направлений Подмосковья - Новорижском шоссе, в 16 км от МКАД. В «Рига!Рига!» возводятся кирпичные двухэтажные таунхаусы двух типов: площадью 125 кв. м (с двумя или тремя спальнями и с палисадником в 0,5 сотки) и площадью 164 кв. м (с тремя или четырьмя спальнями и с палисадником до 2 соток). На территории поселка предусмотрены 27 детских игровых площадок, детский сад, развивающий центр, мини-зоопарк, а также спортивные площадки, горнолыжный спуск и прогулочная набережная длиной 2 км. Средняя стоимость таунхауса – 9 млн рублей.

Антон Архипов («ИНКОМ-Недвижимость») выделил проект «Акваполис», который вышел в конце прошлого года. Он расположен на берегу Истринского водохранилища. Здесь таунхаус площадью 112 кв. м можно купить за 2,9 млн руб. – рекордную по сегодняшним временам цену.

В прошлом году вышел новый проект у группы компаний «Лосиный остров» - «Заповедный парк 2», где предлагаются дуплексы 100 кв. м по цене 4,9 млн руб. и 132 кв. м по цене 5,6 млн руб. Для проекта с удаленностью 16 км по Ярославскому или Щелковскому шоссе это вполне демократичные цены. Более того, цена квадратного метра таунхауса здесь ниже, чем цена квадратного метра квартиры в многоэтажной новостройке в этом же радиусе, подчеркивает эксперт.

В марте 2014 года стартовали продажи в первом подмосковном проекте группы компаний «Экодолье» – жилом комплексе «Экодолье Шолохово», сообщил Константин Филиппишин («Экодолье»). Это мультиформатный жилой комплекс, расположенный в 15 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Как и все проекты ГК «Экодолье», жилой комплекс «Экодолье Шолохово» представляет собой комплексное освоение территорий. Здесь будут все центральные коммуникации, собственная социальная и коммерческая инфраструктура, в т.ч. школа и детский сад. На сегодня в жилом комплексе можно приобрести коттеджи площадью от 110 до 393 кв. м, стоимостью от 8 млн руб. и таунхаусы с площадью блока 88 кв. м и 169 кв. м, стоимостью от 3,9 млн руб. В стоимость домов и таунхаусов уже входит земельный участок и введенные в дом коммуникации (газ выводится на участок).

Осенью компания Villagio Estate вывела на рынок новый проект премиум-класса – поселок таунхаусов Futuro Park, рассказывает Константин Романов (Villagio Estate). Загородный комплекс расположен на 23-м км Новой Риги рядом с другими проектами компании. В поселке будет построено 382 таунхауса свободной планировки площадью 168 и 238 кв. м с участками от 2 до 4 соток. Сейчас действует спецпредложение, по которому ограниченное количество таунхаусов можно приобрести за 11 млн рублей. Инфраструктура проекта включает парковый ансамбль, детский сад и начальную школу, медицинский центр, спа-комплекс, крытый бассейн, теннисные корты, ресторан и магазин, многоуровневый паркинг и вертолетную площадку для служб МЧС.

Традиционно журнал www.metrinfo.ru задал своим экспертам «вопрос напоследок»: будут ли застройщики чаще браться за проекты с таунхаусами или предпочтут другие форматы жилья в Подмосковье?

Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг»:

В текущих условиях застройщики будут чаще браться за формат таунхаусов, а не за формат коттеджных поселков, нежели несколько лет назад. В силу более низкой стоимости таунхаусы продаются активнее, чем коттеджи.

Сдерживающим фактором для развития сегмента таунхаусов является статус земельных участков, на которых планируется строительство, и стоимость перевода земель из одной категории в другую. Если расходы на изменение статуса земли (в идеале таунхаусы должны строиться на землях населенных пунктов под малоэтажное жилищное

Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость»:

В новых реалиях процесс выхода загородных проектов стал дольше и дороже – количество новых проектов не возрастет. Конечно, они будут выходить, но до затоваривания рынка нам очень далеко. Скорее можно ожидать дефицита хороших предложений.

Константин Филиппишин, генеральный директор группы компаний «Экодолье»:

Таунхаус сегодня является одним из наиболее востребованных форматов малоэтажного жилья, т.к. обладает рядом очевидных преимуществ, даже в условиях сложившейся экономической ситуации. Поэтому, я думаю, количество малоэтажных проектов с таунхаусами будет только расти.

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»:

В текущих экономических условиях можно предположить, что таунхаусы не только не потеряют, но и будут приобретать все большую популярность у покупателей в связи с ценовой доступностью формата в сравнении с классическим загородным домом.

Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group:

Ситуация на рынке такова, что даже крупные застройщики уходят в малоэтажное строительство. На малоэтажные комплексы есть спрос, они рентабельны. Поэтому можно быть уверенным в ликвидности таунхаусов. С другой стороны, это не самый доходный формат и зарождающихся новых проектов в премиум-сегменте пока нет.

Константин Романов, директор по развитию компании Villagio Estate:

Думаю, популярность этого формата никуда не уйдет, тем более сейчас, когда именно малоэтажные объекты особенно ценятся с точки зрения ликвидности и сохранения финансовых средств.