Рынок недвижимость в Болгарии развивается, и по прежнему остается популярным направлением среди россиян. На вопросы глобального портала о недвижимости «ZaMetrami.ru» отвечает Роман Мурадян, управляющий директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» (На основе данных первого партнерского офиса «МИЭЛЬ» за рубежом – офиса «В БУРГАСЕ»).

 Купить дом в Болгарии стало проще

— Как Вы оцениваете на сегодняшний день инвестиционную привлекательность рынка недвижимости в Болгарии?

— Мировой банковский кризис еще больше укрепил утверждение, что недвижимость – это самое надежное и более окупаемое, чем банковские вложения и депозиты, инвестирование средств. Поэтому на рынке недвижимости Болгарии отмечается увеличение доли покупок недвижимости с целью инвестиций.

Так, по данным офиса «МИЭЛЬ» «В БУРГАСЕ», если в 2013 году 86% покупателей приобретали недвижимое имущество в Болгарии для личного пользователя и только 9% с инвестиционной целью, например, для последующей сдачи в аренду. То по итогам 2014 года, доля инвестиционных покупателей выросла вдвое – до 18%, при этом доля покупателей, приобретающих жилье для личного пользования, уменьшилась до 79%.

 Об инвестиционной привлекательности недвижимости в Болгарии говорит и возрастающий интерес риэлторских агентств этой страны к сотрудничеству по системе франчайзинга с успешными российскими игроками недвижимости.

— Какой сегмент рынка недвижимости  наиболее выгоден в качестве вложения инвестиций? Сколько кв.м. сдается в год?

— На рынке недвижимости Болгарии можно выделить такие интересные тенденции:

  • увеличение доли инвестиционных покупок;
  • рост спроса на элитную недвижимость;
  • переориентация покупателей на крупные болгарские города.
На морском побережье Болгарии наиболее перспективна и безопасна недвижимость в хороших, уже построенных комплексах, со всей необходимой разрешительной документацией, достаточно близко от моря (до 500 метров), желательно с бассейном, ресторанами, магазинами. Если рассматривать объекты в других регионах – на горнолыжных курортах или бальнеологических, то они менее популярны и востребованы, их редко покупают, чаще арендуют.

— Какие объекты недвижимости, и в каких городах (регионах) пользуются наибольшим спросом в Болгарии? Почему?

— Наблюдается спад спроса на объекты стоимостью до 50 000 евро и увеличение спроса на недвижимость дороже 100 000 евро. Болгарская недвижимость такого класса существенно доступнее, чем подобное жилье, например, в Испании и Франции, что является одним из конкурентных преимуществ Болгарии перед остальными европейскими странами.

Происходит «урбанизация» покупателей недвижимости. Начиная с 2013 года у покупателей возрастает интерес к крупным городам, таким как София, Пловдив, Варна и Бургас.

Основной спрос, и, соответственно, предложение со стороны застройщиков, концентрируется вокруг курортных жилых комплексов на побережье Черного моря.

Здесь представлены самые разные объекты: от небольших студий (25 кв. м) до больших пентхаусов и даже домов, площадью 200-300 кв. м. Стоимость зависит от площади, удаленности от береговой линии, уровня комплекса, его инфраструктуры. Цены варьируются от 950 до 3500 евро за квадратный метр.

— Какова динамика роста цен на недвижимость в Болгарии? Как она изменялась за последние годы? Какая цена за кв.м установилась на рынке недвижимости в Болгарии (на первичном, вторичном рынке, а также сегменте коммерческой недвижимости)? Насколько она подвержена колебаниям и зависит от текущих политических и экономических событий?

— Стоимость квадратного метра по итогам прошедшего года в некоторых Болгарских городах составила:

  • порядка 700 евро в Софии,
  • чуть более 650 евро в Варне,
  • чуть менее 650 евро в Бургасе,
  • порядка 500 евро в Пловдиве.
К примеру, за 25-30 тыс. евро можно приобрести небольшую студию в 500 м от моря. При этом в хорошем, охраняемом комплексе, нередко круглогодичного использования, с бассейном, SPA-салоном и т.д. Примерно такую же студию, но на первой береговой линии можно будет купить уже за 35-50 тыс. евро, если комплекс более высокого уровня, то стоимость может быть и 60-80 тыс. евро.

 Купить квартиру в Болгарии стало проще

— Какие условия в Болгарии созданы для привлечения иностранных инвестиций в сферу недвижимости? На что может рассчитывать иностранный инвестор?

— В этом году Болгария упростила правила получения туристических виз для россиян и жителей стран СНГ. В связи с этим приобретение недвижимости в этой стране для граждан РФ, даже с учетом меняющихся общеэкономических условий, стало еще более привлекательным.

Новые правила получения виз распространяются также на граждан РФ, владеющих недвижимостью в Болгарии. Те из них, кто не посещал Болгарию (приобрел недвижимость удаленно), будут иметь право на краткосрочные двукратные или многократные визы с частной целью посещения сроком до 1 года. Те, кто уже использовал болгарские визы – сроком до 3 лет.

— Насколько безопасны для иностранцев сделки с недвижимостью в Болгарии, учитывая текущую политическую и экономическую ситуацию? Существует ли в Болгарии законы, защищающие права иностранцев в этой сфере?

— Сделки с недвижимостью в Болгарии являются совершенно безопасными для иностранцев. Текущая политическая и экономическая ситуация в мире никаким образом не влияет на безопасность сделок с болгарской недвижимостью. Более того, последние 10-15 лет большой объем строительства в Болгарии и особенно на Черноморском побережье ориентирован на спрос со стороны иностранцев. Не только иностранные граждане из разных стран мира приобретают недвижимость для частных инвестиций, длительного проживания или отдыха, но и иностранные компании инвестируют, строят и продают недвижимость в Болгарии.

Права иностранцев в сфере недвижимости защищены одинаково хорошо, как и права местных граждан. Все вопросы по сделкам с недвижимостью регулируются законами: Законом о собственности, Законом об устройстве территории (ЗУТ), Законом об обязательствах и договорах (ЗЗД,) Законом о нотариусах и другими подзаконными актами, изданными на основе этих законов.

Существенную роль в сделках с недвижимостью в Болгарии имеет предварительный договор на основании ч ст. 19, ЗЗД. Большое количество сделок на побережье Республики Болгария с участием иностранных лиц и фирм осуществлены путем заключения предварительного договора с окончательным договором — заключением нотариального акта. В силу ст. 19, пункт 3 ЗЗД, каждая из сторон предварительного договора может обратиться в суд для его провозглашения окончательным.

Такой вариант не охвачен в большинстве действующих гражданских законодательств в мире, поэтому болгарское законодательство можно считать относительно современным и удачным.

 Защита интересов иностранного лица квалифицированным адвокатом при заключении предварительного договора на основании ст. 19, ЗЗД гарантирует полную защиту права иностранного покупателя недвижимости в Болгарии. Соответственно, с этим обстоятельством связаны и риски для иностранцев, покупающих недвижимость в Болгарии. Не каждый покупатель недвижимости считает, что ему нужна квалифицированная помощь адвоката, юриста и агентства недвижимости.

Как найти подходящего специалиста и агентство недвижимости в Болгарии? Как и везде, люди доверяют людям – лучше всего обратиться к своему агентству недвижимости или адвокату на родине и они порекомендуют специалистов с опытом и хорошим реноме в Болгарии. Для того, чтобы осуществить мечту и приобрести без риска свой „второй дом“ в спокойном и красивом уголке солнечной Болгарии, у моря или в горах, покупатель может начать поиск недвижимости с поиска агентства недвижимости и адвоката.

— С какой целью иностранные инвесторы приобретают недвижимость в Болгарии? И в каком сегменте?

— Недвижимость в Болгарии стала привлекательной для россиян с начала 2000-х годов, когда начали активно строиться качественные, интересные объекты, и возникла перспектива вхождения страны в ЕС и Шенген.

Сравнительная близость к России (как географически: чуть больше 2-х часов на самолете из Москвы, так и ментально: похожий язык, религия, письменность), хорошее качество строительства – все это неоценимые плюсы для российских покупателей болгарской недвижимости.

Кроме того, большинство предлагаемых в Болгарии объектов недвижимости находится в ведении управляющих компаний, которые следят за территорией комплексов, предлагают услуги по сдаче в аренду, по уборке, обслуживанию самих апартаментов.

— Как быстро проходят сделки с недвижимостью для иностранцев, учитывая юридические процедуры?

— Сделки с недвижимостью с участием иностранных лиц проходят по времени столько же, сколько и сделки между местными гражданами. Подготовка, обсуждение и заключение предварительного договора занимает один-два дня. Оплата на основании предварительного договора – от одного дня до двух недель, с учетом времени, необходимого для перевода средств. Подготовка документов для нотариального акта (свидетельства о собственности) – от 1 до 10 дней, в зависимости от срочности заказа документов. Само нотариальное оформление отнимает 30-50 минут. Регистрация сделки в Агентстве по регистрациям, в зависимости от временной загруженности районного суда, занимает от 1 до 3 дней.

В Болгарии проживает 300 000 россиян

— Инвесторы, из каких стран больше всего вкладываются в недвижимость в Болгарии?  Какое место занимают среди них российские инвесторы? Какие объекты их больше всего интересуют? Какие объекты, возможно, ими недооценены? В какие объекты, на ваш взгляд перспективно вкладывать капитал?

— Для тех, кто задумывается о надежных инвестициях, болгарский рынок недвижимости предоставляет самые обширные возможности.

По данным Генерального консульства РФ, порядка 300 тыс. российских граждан владеют около 500 тыс. объектов недвижимого имущества на территории всей Болгарии

Например, в Бургасе проживают более 10 тыс. российских граждан. Теплый климат, красивая природа, дружеская атмосфера, близкие язык и культура, простое и ясное законодательство, доступность недвижимости – все это привлекает российских покупателей в Болгарии.

Рынок недвижимости Болгарии будет развиваться

— Как будет изменяться рынок недвижимости в Болгарии? Какие изменения могут произойти? Как будут расти цены?

— Рынок недвижимости Болгарии будет расти и развиваться.

Первоначальная эйфория быстрого роста рынка и массового строительства сменилась обдуманным подходом к созданию высококачественных проектов, применением новых, современных технологий и материалов строительства, а также улучшением планирования.

Одновременно с этим местные власти инвестирует значительные средства в развитие инфраструктуры городов и курортов. Одним из „отличников” осваивания инфраструктурных средств в Болгарии является город Бургас, который расположен на Черном море, в широком заливе, южнее горы „Стара планина“. Город развивается хорошими темпами в плане улучшения инфраструктуры, с каждым годом становится все более удобным и комфортным для жителей.

Цены на недвижимость в Болгарии будут расти, когда появятся крупные инвесторы и проекты, для которых потребуется привлечение большого количества иностранных и местных специалистов и будут созданы новые постоянные и сезонные рабочие места. Таким проектом, хотя и небольшим по масштабу, считается строительство будущего океанариума-дельфинариума, аква- и увеселительного парка, который находится пока на этапе проектирования и будет располагаться в Морском парке неподалеку от туристического колледжа на площади около 11,8 га.