Квартиры-бумеранги: как и в чьих интересах работают программы обратного выкупа новостроек.

Совсем недавно на рынке недвижимости появилось новое понятие: обратный выкуп. Суть схемы: девелопер гарантирует покупателю свою готовность через определенный промежуток времени выкупить его квартиру. Срок выкупа и стоимость на момент выкупа определяет сам застройщик. В некоторых случаях покупателю гарантируется доход, в других - стоимость квартиры, по которой он приобрел ее изначально. Чем не антикризисное предложение, ведь деньги гарантированно вернутся, а то и с процентами? Мы разобрались в плюсах и минусах схемы.

Первым такую схему предложил в октябре 2013 года «Дон-Строй» в ЖК «Сердце Столицы». Сегодня программы обратного выкупа работают еще и в жилых комплексах ФСК «Лидер» «Новое Измайлово-2», UP-кварталах «Сколковский» и «Новое Тушино», в апарт-отелях YE'S от ГК «Пионер». Некоторые элементы такой программы есть у «Галс-Девелопмент». Но пока особого распространения программа не получила: даже в сумме своей эти предложения - капля в море.

Кому это выгодно

К перспективам программы участники рынка относятся довольно прохладно, считая ее скорее маркетинговым инструментом. «На сегодняшний день такие программы скорее редкость. Они могут быть востребованы для привлечения внимания потенциальных клиентов к проектам застройщиков. 

Однако использование программы выкупа для большинства проектов и застройщиков возможно только как рекламная акция, распространяющаяся на сравнительно небольшую долю реализуемых площадей», - считает директор департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Юлиан Гутман. «Застройщики используют опцию sale-pay-back для того, чтобы продемонстрировать покупателю свою уверенность в том, что объект будет достроен в срок. Поэтому сегодня мы рассматриваем данный инструмент не как финансовый, а как маркетинговый», - согласна с коллегой генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Но затеваться с таким инструментом из соображений одного только маркетинга, по крайней мере, странно: есть пути активизации продаж и попроще. Если посмотреть глубже, то у девелоперов есть прямой резон заниматься такими программами - они дают возможность более активно привлекать недорогие деньги дольщиков на этапе строительства. «Для застройщика программа «обратного выкупа» выгодна в плане привлечения денежных средств в строительство. Ведь процент переплаты собственнику при выкупе будет ниже, чем проценты по привлечению финансов для первичной недвижимости, полученных в банках», - говорит Юлиан Гутман. Как рассказывает глава российского представительства Rossmils Investments Алексей Могила, в конце прошлого года этот финансовый инструмент стал особенно актуален. 

Обвал курса рубля, повышения ключевой ставки и политика возврата капитала в страну - три фактора привели к тому, что банковские кредиты резко стали недоступными, у людей появилась серьезная масса наличных на руках, а банковские продукты в виде депозитов перестали пользоваться высоким спросом. И, по мнению эксперта пришло время обратного выкупа - продукта, понятного для инвестора, с одной стороны, и банковского аналога кредита для девелопера - с другой. Причем для девелопера существенно упрощается процедура привлечения средств: если получение кредита в банке в среднем может занимать от трех до девяти месяцев, то привлечение денег по договору «обратного выкупа» занимает до месяца. 

Эти резоны стали базисом для специального предложения Rossmils: в декабре 2014 года, рассказывает Мария Литинецкая, в комплексе бизнес-класса «Дом на Красина» действовало специальное предложение, согласно которому при приобретении двух апартаментов клиенту предлагалась специальная цена (420 тысяч рублей за квадратный метр) и схема по обратному выкупу (через три года, с доходностью 8 процентов годовых).

В мировой практике «активизация» схем обратного выкупа обычно как раз и происходит в нестабильной ситуации, делится мнением генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева: «На Западе использование девелопером схемы обратного выкупа может означать как финансовую «волатильность» компании, так и попытку застройщика привлечь дополнительные средства для реализации проекта в сложной для него ситуации, поэтому в мировой практике увеличение подобных предложений приходится на кризисные времена». Правда, все преимущества «быстрых недорогих денег» для застройщика могут обернуться проблемами, причем, «лихо» может прийти с двух сторон - и когда квартиры массово возвращают, и когда, напротив, не отдают. 

Как рассказывает Алексей Могила, при заключении таких договоров инвестор старается «отжать» минимальную стоимость, чтобы при любом форс-мажоре остаться в выгоде, а значит, если инвестор потом не захочет возвращать квартиру, то, по сути, можно будет считать ее просто продажей с дисконтом. Если же квартиры начнут массово возвращать (на что, конечно, никто не рассчитывает), то, предупреждает Софья Лебедева, компании вместо активов начнут накапливать пассивы в виде недвижимости, которой еще нужно управлять, обслуживать, платить налог на имущество, снова искать покупателя и т.д. «Все это дополнительные транзакционные издержки для застройщика, и непонятно, как он будет их покрывать», - говорит эксперт. Но пока такого не случилось, все выглядит довольно привлекательно - и для застройщика, и для приобретателя.

Покупатели, как уже было сказано, получают гарантию, что объект, во-первых, будет достроен, во-вторых, даже если рынок «упадет», вернется как минимум сумма, уплаченная за квартиру (а если договор предусматривает рост цены, то сумма вернется с процентами), при этом не нужно будет заниматься продажей самостоятельно. «Схема имеет право на существование: она удобна для тех, кто в принципе не желает заниматься вопросами перепродажи, преследуя единственную цель - сохранение средств за счет вложения их в недвижимость», - отмечает директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов.

«Корифей» обратного выкупа - компания «ДонСтрой» - приводит такие данные: с начала запуска программы ей воспользовались около 15 процентов покупателей. В компании считают, что такой процент - хороший признак, свидетельствующий о том, что покупатели без всяких дополнительных гарантий уверены в надежности вложений. Плюс за счет этой схемы компании удалось привлечь наиболее осторожных клиентов, считающих гарантированную доходность хорошей альтернативой операциям с валютой и банковским вкладам. «Если рассуждать более глобально, то практически все способы вложения денег имеют свои риски. А большинство людей к этому не готовы - они предпочли бы сохранить свои сбережения гарантированным консервативным путем. Такими способами являются депозиты в крупных госбанках и покупка недвижимости с обратным выкупом. При этом у обратного выкупа есть немаловажное преимущество перед банковским депозитом: по вкладу вы получите свои деньги плюс оговоренный процент, но не более. А недвижимость подорожает сама по себе (особенно с учетом традиционного роста цен по мере строительства объекта). Для примера, средний рост цен по строящимся объектам «Дон Строя» в период с 2010 по 2014 годы составлял более 20 процентов в год», - рассказали «Дому» в пресс-службе компании.

Отдельно стоит отметить, что обратный выкуп в ситуации крупных инвестиционных сделок, может вообще стать обязательным условием такой сделки. Как рассказывает директор департамента продаж недвижимости «Галс-Девелопмент» Игорь Быченок, недавно компания заключила крупную сделку на 1,2 миллиарда рублей с японской корпорацией: Решение было принято для предоставления крупному иностранному инвестору дополнительной гарантии по сделке в виде обратного выкупа. Они впервые заключили такую крупную сделку в Москве и искали партнера с хорошим проектом и возможность получить гарантии по возврату своих средств в случае неисполнения обязательств по договору девелопером, и мы смогли пойти на эти условия т.к. уверены в успешной реализации проекта, но думаю, что инвестор вряд ли решит им воспользоваться т.к. мы выполним свои обязательства по контракту и клиент получит недвижимость, которую мы должны для него построить», - рассказывает эксперт.

Как это работает

Переходя от теории к практике: на сегодняшний день на московском рынке новостроек программы «обратного выкупа» стандартизации поддаются плохо - у каждого девелопера свое видение вопроса.

«В апреле в рамках акции такая услуга предлагается в нашем новом жилом комплексе «Новое Измайлово-2», UP-кварталах «Сколковский» и «Новое Тушино», - рассказывает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. - Выкуп возможен через год по той же цене, по какой и была заключена сделка - это, своего рода, гарантия сохранения вложений. Наша программа - прежде всего, дополнительная страховка для покупателя, который опасается резкого изменения собственного благосостояния, сомневается в стабильности своих доходов в перспективе ближайшего года. Иногда даже бывает такая ситуация, что человек ранее никогда не делал покупок на такие крупные суммы, в своих расчетах «на бумаге» он вроде понимает, что сможет делать нужные по рассрочке выплаты, но страх не рассчитать силы останавливает».

Программа, действующая в апарт-отеле YE'S, распространяется не на все апартаменты и действует только по отношению к 20 объектам минимальной площадью 27 квадратных метров. Заключение договора по схеме обратного выкупа возможно только при условии единовременной оплаты апартамента, без использования рассрочки. Срок выкупа по двойной цене возможен через шесть лет с даты приобретения, рассказывает Софья Лебедева. У покупателя есть выбор - продать квартиру обратно застройщику или же оставить в собственное пользование. Если покупатель решает воспользоваться программой «Обратный выкуп», то после сдачи объекта (июль 2016 года) апартаменты поступают в эксплуатацию к застройщику. Оставшийся срок апартаментами распоряжается застройщик, при этом откладывая по 40 тысяч в качестве гарантированного дохода владельцу, безотносительно того, сдаются апартаменты в аренду или нет. По истечении пятилетнего срока у владельца есть выбор: продать апартаменты застройщику по двойной цене, либо получить свои средства по программе «Гарантированный доход» (40 тысяч рублей, умноженные на количество месяцев эксплуатации). К примеру, если договор заключается летом 2015 года, апартаменты будут в распоряжении застройщика четыре года, соответственно, летом 2016 года он предложит для выкупа двойную цену за апартамент или же объект остается у собственника, который получит 1 920 000 рублей арендного дохода (надо только учесть, что с дохода на сдаче апартаментов придется заплатить налоги).

Обратный выкуп в «Сердце Столицы» - тоже «ручной сборки». Программой предполагается, что клиент может сделать выбор: получить действующую на текущий момент скидку (как правило это три процента при единовременной оплате), либо заключить договор с условием обратного выкупа, по которому, при желании, покупатель сможет вернуть недвижимость компании через три года с даты подписания договора, и ему будут возвращены вложенные средства плюс 18 процентов.

«Галс-Девелопмент» не предлагает выкупать квартиры сам, но готов помочь клиенту после оформления права собственности их реализовать на открытом рынке, то есть берет на себя риэлторские функции, но уже без гарантированной доходности. Рынок есть рынок.

Оформление сделок происходит по-разному, в зависимости от сроков собственно выкупа, рассказывает независимый эксперт, юрист по недвижимости Евгений Страхов: «Если выкуп предполагается до окончания строительства, в договоре участия в долевом строительстве сторонами предусматривается, что в течение определенного промежутка времени у дольщика есть право расторгнуть договор. При этом застройщик обязан возвратить ему сумму, превышающую цену договора на то количество процентов, о котором стороны договорились. Иногда условия о возврате средств устанавливаются отдельным соглашением об отступном. Если же обратный выкуп планируется после получения дольщиком квартиры в собственность, то в этом случае используется предварительный договор, по которому застройщик (или иное лицо аффилированное с застройщиком) обязан заключить с дольщиком договор купли-продажи квартиры на определенных условиях и определенной цене после получения дольщиком квартиры в собственность». С 1 июня 2015 года ситуация упростится, сторонам для таких случаев можно будет использовать опционные соглашения, добавляет эксперт.

Каким будет вывод? Сделки с обратным выкупом - неплохой выбор для тех, кто хочет передержать средства в метрах, но не уверен, что это будут долгосрочные вложения. Однако не удержимся и от небольшой ложки дегтя: в итоге покупатель, безусловно, получит обратно вложенные средства и (если таковы условия договора) определенный процент, однако реальная стоимость этих денег будет ниже, чем на момент сделки. «Рост стоимости квартиры по мере строительной готовности колеблется от 25 до 50 процентов, а обратно квартира выкупается с учетом гораздо меньшего прироста стоимости. Такая программа выгодна исключительно застройщику, но никак не конечному потребителю, поэтому она не особо востребована на рынке. Это некая «приманка» для инвесторов, позволяющая гарантировать, что даже в условиях падения рынка они смогут вернуть вложенные деньги, - подчеркивает Алексей Оленев, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet.

Однако после кризиса 2008-2009 годов рынок восстановился примерно за полгода, цены после стагнации продолжили рост». В общем, думайте сами, решайте сами: перестраховаться и получить гарантированный доход, или «пересидеть» кризис, чтобы получить не гарантированную, но более масштабную прибыль.