По итогам 2014 года объем предложения на первичном рынке Московской области, удаленностью до 30 км от МКАД, увеличился на 37%. Ценовая ситуация практически не изменилась. Специалисты аналитического отдела «МИЭЛЬ-Новостройки» проанализировали основные направления развития первичного рынка Московской области в 2014 году и выделили наиболее значимые тенденции.

Структура предложения

На Подмосковном рынке по итогам года объем предложения заметно возрос. Если в ноябре 2013 года на рынке Московской области (удаленность до 30 км от МКАД)  был представлен 881 корпус, то в ноябре текущего года объем предложения увеличился до 1 210 корпусов (+37% по итогам ноября 2014 года). Количество проектов достигло 330 (+10% по итогам ноября 2014 года).

При этом количество квартир в реализации так же заметное увеличилось − до 82 тыс. штук (+22% по итогам ноября 2014 года), что соответствует 4,6 млн кв. м (+18% по итогам ноября 2014 года).

Структура предложения в зависимости от класса практически не изменилась, незначительное увеличение количества домов было в основном заметно в экономклассе и бизнес-классе, а доля комфорт-класса снизилась до 66%.

То, что касается структуры предложения по конструктивным решениям, увеличилась доля новостроек, возводимых по монолитно-кирпичной технологии до 57%, при сокращении доли панели до 18% и монолита до 25%.

В 2014 году была заметна тенденция к увеличению доли малоэтажного жилья (до 6-ти этажей). В общей структуре предложения доля малоэтажных домов достигла 38%. Среди самых крупных проектов малоэтажного жилья,  вышедших в 2014 году, стоит отметить ЖК Like City (98 корпусов), ЖК «Анискино» (60 корпусов), ЖК «Болтино» (60 корпусов). Девелоперам такой формат интересен за счет более высокой скорости строительства и благодаря упрощенной возможности входа в проект из-за меньшего количества согласований, поэтому доля малоэтажного жилья, скорее всего, будет увеличиваться в последующие годы.

Изменение структуры предложения происходило и по территориальному признаку, особенно в зависимости от удаления от МКАД. При этом предложение новостроек на удалении от 0-5 км остается на прежнем уровне, а основные изменения происходили в поясе от 10-20 км, где доля новостроек увеличилась до 39%, и в поясе 5-10 км, где доля сократилась до 19%. На удалении от 20 до 30 км доля новостроек достигла только 10%.

В структуре предложения в зависимости от направления наметились четкие тенденции за счет роста объема предложения на северо-западе Московской области. Там доля новостроек увеличилась в два раза, достигнув 26%. Происходило это в основном за счет выхода большого числа проектов в Красногорском и Солнечногорском районе, а так же в  городе Химки, который вышел на сегодняшний день на позицию лидера по количеству возводимых домов. Среди наиболее крупных проектов на северо-западе Московской области, вышедших в 2014 году, стоит отметить ЖК «Новый Зеленоград», площадь возводимого жилья в проекте составит 1,2 млн кв. м.

Заметно снизился объем предложения на западе Московской области, за счет завершения продаж в ряде корпусов в таких масштабных проектах, как ЖК «Гусарская Баллада», ЖК «Валь де Эмероль», ЖК «Одинцовский парк». Сокращение объема предложения наблюдается также на юге и востоке Московской области за счет завершения продаж в ряде проектов.

«В ближайшей перспективе увеличение объема предложения стоит ожидать на севере Московской области, так как в настоящее время там наблюдается дефицит предложения новостроек. Передвинутся на более высокие позиции южное и западное направления, поскольку здесь анонсированы в перспективе крупные объекты комплексной застройки», − комментирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

Ценовая ситуация

Ценовая ситуация в течение 2014 года коренным образом не изменилась. По сравнению с ноябрем 2013 средневзвешенная цена в ноябре 2014 года выросла до 80,1 тыс. руб./ кв. м (+5%). Рост цен остается умеренным и не превышает уровень инфляции.

На протяжении всего 2014 года ежемесячное изменение цены находилось в пределах 1%, изменения в основном были положительными. В 3-м квартале отмечалось снижение цены, главным образом за счет выхода на рынок бюджетных новостроек на начальной стадии строительства.

«Девальвация и инфляционные процессы на рынок Московской области пока влияют незначительно, поскольку цены зафиксированы преимущественно в рублях. Макроэкономическая ситуация окажет влияние на цены немного позже, поскольку рынок всегда реагирует на изменения с некоторым опозданием», − добавляет Софья Лебедева.

По сегментам жилья средние цены менялись следующим образом:  в  новостройках бизнес-класса средневзвешенная цена снизилась до 115,0 тыс. руб./кв. м (-9%); в новостройках комфорт-класса отмечено увеличение цены до 78,5 тыс. руб./кв. м (+4%).  В сегменте экономкласса средняя цена изменилась до 73,0 тыс. руб./кв. м (+4%).

В новостройках, возводимых по монолитной технологии, средневзвешенная цена почти не изменилась и составила 82,9 тыс. руб./ кв. м (-1%). В панельных домах и возводимых по монолитно-кирпичной технологии средневзвешенная цена увеличилась до − 73,5 тыс. руб./ кв. м (+5%) и 80,9 тыс. руб./ кв. м (+7%) соответственно.

Что касается удаленности от МКАД, то на всех участках наблюдалась положительная динамика. Наибольшее увеличение отмечено на расстоянии от 5 до 10 км, где средняя цена увеличилась до 80,5 тыс. руб./кв. м (+10%) , а наименьшее увеличение цены наблюдалось на удаленности от 10 до 20 км  − 67,2 тыс. руб./кв. м (+2%).

Наибольшее увеличение средних цен отмечено на севере Московской области, главным образом за счет увеличения строительной готовности объектов, а также за счет планового повышения цен. За год цена по данному направлению увеличилась на 20%. Похожие результаты зафиксированы на юго-западе Московской области, за год цена на этом направлении увеличилась на 13%.

Наименьшее увеличение средних цен (всего +2%) отмечено на западе и юго-востоке Московской области, в основном за счет появления на этих направлениях бюджетных проектов на начальной стадии строительства и за счет вымывания ликвидных квартир.

Резких колебаний цен на протяжении всего 2014 года на рынке Московской области не наблюдалось. В 2015 году тенденция снижения цен продолжится, но лишь в том случае, если покупательная способность будет снижаться. Пока спрос будет находиться на стабильном уровне, цены будут стремиться вверх. Немаловажным фактором, который также окажет заметное влияние на ценовую политику новостроек - это число новых проектов, которые выйдут на рынок в ближайшее время.

Новостройки Электросталь от застройщика.