Российские товарищества собственников жилья – это своего рода аналог кондоминимума, формы совместного владения недвижимостью, широко распространенной в США. Первые ТСЖ появились в России в 1990-е годы, и с тех пор законодательство в этой области претерпело многочисленные изменения.

Экспертное мнение
Тарас Пазяк, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Однако, современные ТСЖ не идентичны кондоминимумам. ТСЖ – это некоммерческая организация со статусом юридического лица, тогда как кондоминимум – это объект недвижимости и права собственности.

Сегодня товарищества собственников жилья создаются для совместного управления многоквартирным домом (или нескольких домов с общей инфраструктурой) и прилежащих территорий. В функции ТСЖ традиционно входит ведение хозяйственной деятельности, благоустройство общих зон, строительство дополнительных помещений и объектов общего пользования внутри дома и на прилегающей территории. Важно, что функции и зоны ответственности ТСЖ существенно различаются в разных домовладениях: сфера деятельности товариществ определяется собственниками индивидуально на собраниях. В соответствии с этим меняется содержание дополнительно оплачиваемых жильцами услуг и размеры этих платежей: единых регламентов на этот счет сегодня нет.

Для того, чтобы ТСЖ действовало на законных основаниях, в него должны вступить не менее 50% собственников помещений дома, иначе оно подлежит ликвидации. Наличие в доме ТСЖ не делает его членами всех собственников квартир: такое членство может возникнуть только по заявлению собственника о вступлении в ТСЖ (покинуть ТСЖ также можно в любой момент).

Преимущество наличия в доме ТСЖ в том, что широкий круг лиц может коллегиально и эффективно решать вопросы, связанные с эксплуатацией и благоустройством дома и придомовых территорий. В то же время общеизвестные «недостатки» ТСЖ связаны в основном с тем, что многие россияне до сих пор воспринимают «своей» территорией только собственную квартиру, и не хотят финансово участвовать в ремонте подъездов и лифтов, не говоря о необходимости оплачивать благоустройство территории из собственных средств.

И все же большинство домов с ТСЖ сегодня – это не самые дешевые объекты. Как правило, квартиры в таких домах были куплены (а не получены по ордерам, например), и статистически это именно те дома, жители которых ценят благоустроенность и готовы участвовать в общей деятельности по улучшению общественных зон и придомовых территорий.

Само по себе наличие или отсутствие ТСЖ в доме не влияет на стоимость квартир в нем и, тем более, не является фактором выбора квартиры: значение имеют скорее результаты деятельности товарищества, то есть хорошее состояние дома и придомовой территории, качество услуг охраны и консьержа.

Периодически возникают ситуации, когда новых владельцев квартиры не устраивает содержание и размеры платежей, установленных ТСЖ (при том, что предыдущие владельцы не имели таких возражений). Для того, чтобы избежать потенциально конфликтных ситуаций, мы рекомендуем выяснять все детали заранее, на этапе оформления сделки.

При покупке квартире в доме, где есть действующее ТСЖ, нужно обязательно выяснить, с какой эксплуатирующей организацией заключен договор, что именно придется оплачивать и в каком размере. Как правило, дома, где есть действующие ТСЖ, отличаются более однородной социальной средой, и в связи с этим вопросов о неплатежах и других конфликтных ситуаций не возникает, либо они решаются цивилизованным образом.